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年間配当100万円を目指す、兼業投資家の記録
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持ち家と賃貸どっちが得？｜老後まで総額を計算した

お金の基礎
持ち家と賃貸どっちが得？｜老後まで総額を計算した

「家賃を払い続けるのはもったいない。持ち家のほうが得」「いや、ローンや修繕費を考えたら賃貸のほうが身軽」。持ち家と賃貸は、昔から意見が分かれる話です。

じむにーと

家賃を払い続けるのと、ローンを組んで家を買うのと、一生で見たらどっちが安いんだろう。老後のことを考えると、持ち家のほうが安心なのかな。

先に答えを書きます。30歳から95歳まで住んだときの総額を計算すると、都市部の例では持ち家約6,720万円、賃貸約6,810万円で、ほとんど同じでした。地方や、土地がすでにある場合は、条件しだいで賃貸のほうが安くなることもあります。

お金だけで比べると、どちらが得かは条件で決まり、大差はありません。決め手になるのは、家族に必要な広さ、老後に家を借りられるか、土地があるか、金利です。

目次

結論：お金だけなら大差なし。決め手はお金以外

30歳から95歳までの住まいの総額（都市部の例）
30歳から95歳までの住まいの総額（都市部の例）
  • 都市部の例では、65年間の総額は持ち家約6,720万円、賃貸約6,810万円でほぼ同じです
  • 持ち家は、最後に土地（この例では1,000万円）が残ります。建物の価値はほぼ残りません
  • 金利が3.83%なら、持ち家は約8,440万円に増え、賃貸のほうが安くなります
  • 老後は賃貸を借りにくくなります。大家の約7割が、高齢者の入居に抵抗を感じています
この記事の計算の前提

30歳から95歳までの65年間に、住まいに払うお金の合計です。物価の上昇、住宅ローン控除などの税金の優遇、運用で増える分は入れていません。

持ち家は、頭金0円・35年・元利均等・金利が35年間変わらない場合です。固定資産税は年10万円（土地がある場合の地方の例は8万円）、修繕費は30年で約550万円を2回、火災保険と地震保険は年5万円としました。賃貸は、60歳までと60歳からで家賃を変え、2年ごとに家賃1か月分の更新料を足しています。

65年間の総額を、3つの条件で比べる

条件持ち家賃貸持ち家で残る土地
都市部約6,720万円約6,810万円約1,000万円
地方約6,060万円約4,810万円約700万円
土地がすでにある約5,260万円約4,810万円もともとある
  • 都市部：物件3,500万円（うち土地1,000万円）／家賃10万円、60歳から7万円
  • 地方：物件3,000万円（うち土地700万円）／家賃7万円、60歳から5万円
  • 土地がすでにある：建物2,500万円／家賃7万円、60歳から5万円

都市部の例では、ほとんど差がありません。地方の例では、家賃が安いぶん賃貸のほうが安く見えます。土地がすでにある場合も、65年で約450万円、1年あたり7万円ほどの差です。

ただし、この計算は「家族に合う広さの賃貸が、ずっとその家賃で借りられる」という前提です。ここが、実際には一番難しいところです。

じむにーと

一生で6,000万円以上も住まいにかかるのに、持ち家と賃貸の差はほとんどない。お金だけで決める話じゃないんですね。

持ち家の内訳（都市部の例）

項目65年間の合計
住宅ローンの返済（3,500万円・35年・1.7%）約4,650万円
修繕費（30年で約550万円×2回）約1,100万円
固定資産税（年10万円）約650万円
火災保険・地震保険（年5万円）約330万円
合計約6,720万円

借りた額は3,500万円でも、利息を含めた返済は約4,650万円です。さらに、修繕費と税金と保険で約2,000万円かかります。

修繕費の公的な目安はありません。民間の調査（アットホーム）では、戸建てに30年以上住んだ人の修繕費は平均554万円でした。外壁や屋根、水回りの交換が、10〜20年ごとに必要になります。

金利が上がると、持ち家が不利になる

同じ都市部の例で、金利が3.83%（フラット35の2026年10月の水準）だと、住宅ローンの返済は約6,360万円に増え、持ち家の総額は約8,440万円になります。賃貸の約6,810万円より、約1,600万円高くなります。

持ち家が得かどうかは、金利で大きく変わります（住宅ローンの返済比率は何%まで？）。

持ち家の弱点：建物の価値はすぐに下がる

日本では、木造の戸建ては「築20〜25年で建物の価値はほぼゼロ」とされてきました。国土交通省も、2014年の資料で「一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行」があると書き、それを改めるための指針を作っています。税金の計算に使う木造住宅の耐用年数も22年です。

つまり、持ち家で最後に残るのは、ほとんどが土地の価値です。家は「資産」というより、住むための「消費」に近いと考えておくほうが安全です。

じむにーと

家を買っても、建物の価値は20年ほどでほぼゼロ。残るのは土地だけなんですね。

賃貸の弱点①：老後に借りにくくなる

賃貸の一番の心配は、年を取ってから家を借りにくくなることです。

国土交通省の調査（2021年度）では、大家の約7割が、高齢者の入居に抵抗を感じていると答えています。理由で一番多いのは「部屋での死亡事故などへの不安」（90.9%）でした。

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、高齢者のいる世帯の81.6%が持ち家に住んでいます。老後も賃貸で暮らすなら、借りられる物件が限られることを考えて、家賃を払い続けられるお金を用意しておく必要があります。

賃貸の弱点②：家族が多いと、広い家が見つからない

もう一つの弱点は、家族が多いと、合う広さの賃貸が少ないことです。

国の住生活基本計画（2021年版）では、5人家族（子どもは10歳以上）に必要な広さは、最低でも約57㎡、郊外の戸建てでゆとりある暮らしをするなら約143㎡とされていました。ところが、賃貸住宅の広さは、持ち家よりずっと狭くなっています。

1住宅あたりの広さ（2023年）持ち家賃貸住宅（民営）
全国117.5㎡44.1㎡
地方の県の例（秋田・富山・鳥取）147〜167㎡48〜50㎡
東京都90.0㎡38.0㎡

（総務省 住宅・土地統計調査。住宅だけの建物）

地方では、持ち家は東京よりずっと広いのに、賃貸住宅は東京と10㎡ほどしか違いません。全国で見ると、賃貸住宅のうち100㎡以上の広さがあるのは4.1%、70㎡以上でも11.7%だけです。広い賃貸の多くは、数の少ない一戸建ての貸家です（賃貸住宅のうち一戸建ては全国で7.2%）。

子どもが多い家族が、広さの合う賃貸を地方で借り続けるのは、数のうえでも簡単ではありません。

我が家の場合：田舎で子どもがいるので持ち家

我が家は、田舎の戸建てに5人家族で住んでいます。10年前に、3,000万円を35年の住宅ローンで借りました。

私の考えは、次のとおりです。

  • 田舎で土地があるなら、持ち家も選択肢になる
  • ただ、建物の資産価値は、買った瞬間からないに等しい
  • 子どもがいると、家族に合う広さの賃貸を借り続けるのはなかなか厳しい

上で見たとおり、田舎では5人家族が住める広さの賃貸はあまりありません。お金の差が小さいなら、家族に必要な広さと、老後も住める場所があることを優先しました。

どちらを選ぶかの目安

こんな人は向いているのは
転勤や転職で住む場所が変わるかもしれない賃貸
家族が多く、広さが必要。近くに借りられる物件が少ない持ち家
土地がすでにある（親の土地など）持ち家も選択肢
住宅ローンの返済比率が手取りの25%を超えそう賃貸、または予算を下げる
老後も賃貸で暮らすつもり家賃を払い続けるお金を、老後資金に上乗せしておく

どちらを選んでも、住まいは一生で数千万円かかる、いちばん大きな固定費です。持ち家なら返済比率を手取りの25%以内、賃貸なら家賃を手取りの25%以内に収めることが、資産を作るうえで一番効きます（家賃の目安は手取りの何割？）。

じむにーと

持ち家か賃貸かより、住まいに毎月いくら使うか。手取りの25%以内に収めるのが、資産を作るいちばんの近道です。

まとめ

  • 30歳から95歳までの住まいの総額は、都市部の例で持ち家約6,720万円・賃貸約6,810万円。お金だけなら大差なし
  • 地方や土地がある場合は条件しだいで賃貸が安くなることも。金利が上がると持ち家は不利になる
  • 持ち家は、建物の価値が築20〜25年でほぼゼロになり、修繕費も30年で数百万円かかる
  • 賃貸は、老後に借りにくくなる。大家の約7割が高齢者の入居に抵抗を感じている
  • 賃貸住宅は広い家が少ない。100㎡以上は全国で4.1%だけで、地方でも平均50㎡ほど
  • 決め手は、家族の広さ・老後の住まい・土地の有無・金利。どちらでも、住居費は手取りの25%以内に

ここに書いたのは一般的な計算の例です。実際の総額は、物件の値段、金利、家賃、修繕の内容で大きく変わります。

次に読む

じむにーと

持ち家でも賃貸でも、住まいにかけるお金を手取りの25%以内に。そこさえ守れば、どちらを選んでも資産は作れます。

参考（一次ソース）

2026年10月26日に確認しました。

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住宅ローン 住居費 持ち家 賃貸
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